拍卖知识
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、设有抵押权的土地在强制执行时属于土地使用权的转让还是属于土地使用权出让?

     答:设定有抵押权的划拨土地及地上建筑物,在法院强制执行时,属于转让地而不属于出让地。即由法院委托拍卖机构将抵押人拥有使用权的土地及拥有所有权的地上建筑物进行变价处理,并用变价所得偿还抵押人的债务,故是司法行为。而国土部门出让国有土地使用权是行政行为,与偿还债务无关。

      1998年9月1日《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》中指出:“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债权人又没有其他可以清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人所有。”此处司法解释表明,设有抵押权的土地在强制执行时,既可以拍卖也可以折价,但都是人民法院的司法行为,属于土地使用权的转让,而不是土地行政主管部门的行政行为,属于土地使用权出让。

       二、拍卖企业接受法院委托拍卖国有土地使用权是否受招拍挂规定调整?

       答:由于国有土地使用权出让与转让是两种不同性质的行为,故分别适用不同的法律。

      招拍挂规定用于调整土地行政主管部门的土地使用权出让行为,即行政行为,而拍卖法用于调整拍卖企业的土地使用权转让行为,即企业行为。如招拍挂规定第二条指出:“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的,适用本规定。”即是说非出让行为不适用这规定。故由于拍卖企业接受法院委托拍卖国有土地使用权不属于出让行为,因此不受招拍挂规定调整。

      三、拍卖企业接受法院委托拍卖国有土地使用权是否需要3个竞买人?

     招拍挂规定要求出让人(即土地行政主管部门)用拍卖方式出让国有土地使用权的,竞买人不得少于3人,但这一规定仅限于土地使用权出让而不适用于土地使用权转让。故由于拍卖企业接受法院委托拍卖国有土地使用权不属于出让行为,不受招拍挂规定调整,因此竞买人不足3人但达到1人以上的,拍卖行为即为有效。

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